בהתאם לסעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), כל הרוכש זכות במקרקעין מחוייב בתשלום מס רכישה. כלומר, מס רכישה הוא מס שאותו משלם רוכש הזכות למדינה עבור ביצוע העסקה. מס הרכישה מחושב לפי שווי העסקה, ושיעוריו מתעדכנים אחת לשנה. קיימים שיעורי מס שונים לגבי: דירת מגורים המוגדרת כדירה יחידה (כולל דירה של משפרי דיור) דירות נוספות מעבר לדירה המוגדרת כדירה יחידה זכויות במקרקעין שאינם מיועדים למגורים (מסחר, חקלאות וכד') תקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (מס רכישה) קובעות פטורים והקלות בתשלום מס הרכישה. למידע לגבי אוכלוסיות הזכאיות להקלות, ראו בפורטל מס רכישה. ברכישת חלק מדירה יחושב המס על פי שווי הדירה בשלמותה, ותוצאת החישוב תוכפל בחלק הנרכש. דוגמה ברכישת 25% מדירה, סכום מס הרכישה שנקבע עבור הדירה השלמה יוכפל ב-25%. הגדרת דירה יחידה דירה יחידה מוגדרת כדירת מגורים שהיא דירתו היחידה של תושב ישראל, כולל מי שבתוך שנתיים מרכישת הדירה הפך לתושב ישראל או לתושב חוזר. רוכש הדירה, בן/בת הזוג שגר/ה עמו וילדיו (שאינם נשואים) עד גיל 18, נחשבים לעניין זה כרוכש יחיד. דירה תיחשב כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, בנוסף עליה, דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני ה- 01.01.1997, או דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על שליש ואם הדירה התקבלה בירושה - חלקו בה אינו עולה על חצי. משפר דיור אם רוכש של דירת מגורים היה בעליה של דירה אחת בנוסף לדירה שרכש, והוא מכר את הדירה הקודמת בתוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה, או בתוך שנה מיום שנמסרה לו הדירה החדשה, אם נרכשה מקבלן - הוא ייחשב כבעל דירה יחידה (בעת מכירת הדירה הנוספת יש לדווח למשרד מיסוי המקרקעין).

 

רוכש של דירה ייחשב כבעליה של דירה יחידה גם במקרה של רכישת "דירה חלופית" - כאשר מתקיימים לגביו כל התנאים הבאים: היו בבעלותו שתי דירות במקביל והוא מכר אחת מהן בפטור ממס שבח. בתוך 12 חודשים ממכירת הדירה הראשונה הוא מכר את הדירה השנייה בפטור ממס שבח - בהתאם לסעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה). שווי שתי הדירות יחד לא עלה על 2,020,000 ש"ח (נכון לתקופה שבין ה- 01.01.2019 ל- 31.12.2019). בשנה שלפני מכירת הדירה השנייה או בשנה שלאחר מכירתה, הוא רכש את הדירה השלישית ("הדירה החלופית"), בסכום השווה ל-3/4 לפחות משוויין של שתי הדירות הקודמות יחד. מי שרכש דירה במסגרת קבוצת רכישה רוכש של דירת מגורים שרכש בעבר דירת מגורים אחרת במסגרת קבוצת רכישה, והדירה שרכש בקבוצת הרכישה היתה דירתו היחידה, עשוי להיחשב כבעל דירה יחידה אם מתקיים לגביו אחד משני אלה: הדירה הנוכחית (הנוספת) נרכשה 6.5 שנים אחרי רכישת הדירה בקבוצת הרכישה, והחזקה בדירה בקבוצת הרכישה טרם נמסרה בפועל לידי הרוכש. הדירה הנוכחית נרכשה 4 שנים אחרי רכישת הדירה בקבוצת הרכישה, ומתקיימים כל התנאים הבאים: הדירה הנוכחית נרכשה אחרי ה- 25.06.2018. בנייתה של הדירה בקבוצת הרכישה טרם החלה (עבודות תשתית או עבודות להכשרת הקרקע לא ייחשבו כהתחלת בנייה), או שהבנייה החלה ורשות המסים שוכנעה כי חל עיכוב מהותי בהשלמתה. העיכוב בהתחלת הבנייה או בהשלמתה חל בנסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש ולא היו ידועות במועד רכישת הדירה בקבוצת הרכישה. רוכש הדירה ייחשב כבעל דירה יחידה באחד משני המקרים שצוינו, אם ימכור את הדירה בקבוצת הרכישה בתוך 18 חודשים ממועד השלמת בנייתה, ואם הדירה הנוכחית שרכש היתה דירתו היחידה אלמלא הדירה בקבוצת הרכישה. טיפ מי שעונה על התנאים שצוינו ייחשב כבעל דירה יחידה גם לצורך קביעת זכאותו להטבות על-פי חוקים שונים (כגון מענק עבודה, הבטחת הכנסה וזכויות שונות מהמוסד לביטוח לאומי), בתקופה שבין רכישת הדירה הנוכחית לבין מכירתה של הדירה בקבוצת הרכישה (ובתנאי שהמכירה תיעשה בתוך 18 חודשים ממועד השלמת הבנייה). שיעורי המס לדירה יחידה מדרגה ראשונה על חלק השווי שעד 1,696,750 ש"ח לא ישולם מס רכישה, החל מיום 16.01.2019 ועד יום 15.01.2020 (עד 1,664,520 ש"ח בשנה שלפני כן). מדרגה שנייה על חלק השווי שמעל 1,696,750 ש"ח ועד 2,012,560 ש"ח ישולם מס בשיעור של 3.5%, החל מיום 16.01.2019 ועד יום 15.01.2020 ( בין 1,664,520 ש"ח ל-1,974,335 ש"ח בשנה שלפני כן). מדרגה שלישית על חלק השווי שמעל 2,012,560 ש"ח ועד 5,192,150 ש"ח ישולם מס בשיעור של 5%, החל מיום 16.01.2019 ועד יום 15.01.2020 (בין 1,974,335 ש"ח ל- 5,093,535 ש"ח בשנה שלפני כן). מדרגה רביעית על חלק השווי שמעל 5,192,150 ש"ח ועד 17,307,170 ש"ח ישולם מס בשיעור של 8%, החל מיום 16.01.2019 ועד יום 15.01.2020 (בין 5,093,535 ש"ח ל- 16,978,450 ש"ח בשנה שלפני כן). מדרגה חמישית על חלק השווי שמעל 17,307,170 ש"ח ישולם מס בשיעור של 10%, החל מיום 16.01.2019 ועד יום 15.01.2020 (מעל 16,978,450 ש"ח בשנה שלפני כן). דוגמה המס שישולם ברכישת דירת מגורים יחידה בסך של 2,200,000 ש"ח: על חלק השווי שעד 1,696,750 ש"ח לא ישולם מס. על חלק השווי שמעל 1,696,750 ש"ח ועד 2,012,560 ש"ח (315,810 ש"ח) ישולם מס בשיעור 3.5% - כלומר 11,053 ש"ח. על חלק השווי שמעל 2,012,560 ש"ח ועד 2,200,000 ש"ח (187,440 ש"ח) ישולם מס בשיעור 5% - כלומר 9,372 ש"ח. סך מס הרכישה שישולם עבור הדירה: 20,425 ש"ח. פטור והנחה לנכים נכים ועיוורים הרוכשים דירה יחידה ששוויה עד 2,500,000, עשויים להיות זכאים לפטור ממס על מדרגת התשלום הראשונה ולמס מופחת על שאר הסכום. למידע נוסף, ראו הנחה במס רכישה לנכים.